L’essentiel
Comment une conciergerie Airbnb fixe-t-elle ses prix ?
Une conciergerie Airbnb peut se rémunérer de trois façons : une commission, c’est-à-dire un pourcentage des recettes de chaque réservation ; un forfait, par mois ou par séjour ; ou des prestations facturées à la carte, comme le ménage ou la remise des clés. Les prix sont libres : chaque conciergerie fixe ses tarifs et ce qu’ils couvrent.
La commission suit votre activité : un mois sans réservation ne génère pas de commission, un mois complet en génère davantage. Le forfait reste fixe, quel que soit le taux d’occupation. Les prestations à la carte conviennent si vous gérez vous-même l’essentiel et ne déléguez que quelques tâches.
Airbnb reprend ces logiques dans son outil de versements de co-hôte, là où il est disponible : un pourcentage de chaque réservation, avec ou sans les frais de ménage, un montant fixe par réservation, ou les frais de ménage, seuls ou complétés d’un pourcentage.
Chez Léandro, la sous-location professionnelle fonctionne autrement : Léandro loue le logement avec un bail qui l’autorise expressément à le sous-louer en courte durée, et vous verse chaque mois le loyer et les charges prévus au bail, que le logement soit occupé ou non. Il n’y a alors pas de commission.
Les modes de rémunération
- Commission : un pourcentage des recettes
- Forfait : un montant fixe, par mois ou par séjour
- À la carte : chaque prestation facturée à part
- Sous-location professionnelle : un loyer, sans commission
Base de calcul
Sur quel montant la commission est-elle calculée ?
La commission s’applique à une base que chaque conciergerie fixe dans son contrat : le prix des nuitées seul, ou les nuitées plus les frais de ménage payés par les voyageurs. La taxe de séjour, réglée par le voyageur et reversée à la commune, n’est pas un revenu pour vous. À taux égal, la base change la facture.
Demandez aussi si la commission porte sur le prix payé par le voyageur ou sur le montant qui vous est versé, après les frais de service de la plateforme. Pour les versements de co-hôte, Airbnb part par exemple des revenus de l’hôte : nuitées et frais facturés au voyageur, frais de service hôte déduits.
Chez Léandro, la commission est calculée sur le chiffre d’affaires de la location, hors frais de ménage et taxe de séjour. Pour la taxe elle-même, qui la paie et qui la reverse, consultez notre guide sur la taxe de séjour Airbnb.
Exemple illustratif
- Hypothèse : 1 500 € de nuitées et 300 € de frais de ménage dans le mois
- 20 % TTC, frais de ménage compris : 360 € de commission
- 21 % TTC, hors frais de ménage : 315 € de commission
- Le taux le plus bas n’est pas toujours le moins cher
Ce qui est inclus
Que comprend la commission, et que paie-t-on en plus ?
Ce que couvre la commission dépend de chaque contrat : gestion de l’annonce, échanges avec les voyageurs, arrivées et départs, parfois le ménage. Le ménage et le linge peuvent aussi être financés par les frais de ménage, que l’hôte fixe sur Airbnb et que paient les voyageurs. Consommables, photos et mise en service sont parfois facturés en plus.
Sur Airbnb, l’hôte fixe le montant des frais de ménage dans la tarification de son annonce : ils couvrent le nettoyage après chaque séjour et s’ajoutent au prix des nuitées. Si la conciergerie fait le ménage, demandez comment elle se paie : sur ces frais, au réel ou par une facture séparée.
Demandez enfin la liste des frais ponctuels : mise en service au démarrage, nouvelles photos, remplacement du linge, petites réparations, déplacements imprévus. Un devis clair les chiffre à l’avance ou précise comment ils seront facturés.
À vérifier sur le devis
- Ménage et linge : inclus, au réel ou en supplément ?
- Consommables : café, savon, papier toilette
- Mise en service : montant, une fois ou renouvelée ?
- Interventions et déplacements imprévus
Comparer les devis
Comment comparer deux devis de conciergerie ?
Pour comparer deux devis, ramenez-les à une même mesure : un taux TTC, appliqué à la même base de calcul, pour le même périmètre de services. Ajoutez les frais fixes, comme la mise en service, puis regardez la durée d’engagement et le préavis. Le taux affiché, seul, ne dit pas quelle offre coûte le moins.
Vérifiez d’abord la mention HT ou TTC. En règle générale, les prix proposés aux consommateurs doivent être exprimés toutes taxes comprises, mais certains devis présentent un taux hors taxes. Avec la TVA au taux normal de 20 %, une commission de 20 % HT revient à 24 % TTC : 360 € au lieu de 300 € sur 1 500 € de recettes.
Une petite structure peut relever de la franchise en base de TVA : elle ne facture pas de TVA et ses factures portent la mention « TVA non applicable - article 293 B du CGI ». Son prix hors taxes est alors son prix final.
Regardez ensuite l’engagement. Un taux plus bas contre une durée minimale peut se justifier si vous comptez louer longtemps. Lisez la durée, le renouvellement, le préavis et ce que vous gardez en partant : l’annonce et ses avis, les photos, les accès.
La checklist pour comparer deux devis
- Taux HT ou TTC, et base de calcul exacte
- Ménage, linge, consommables : qui paie quoi ?
- Frais fixes : mise en service, photos, déplacements
- Engagement, préavis et carte professionnelle si besoin
Cadre légal
Une conciergerie Airbnb a-t-elle besoin d’une carte professionnelle ?
Oui, dès qu’elle exerce une activité visée par la loi Hoguet : intervenir dans la location du bien d’autrui, y compris saisonnière, par exemple en recherchant les voyageurs et en concluant les locations, ou gérer ce bien en encaissant les loyers. La carte est délivrée par la CCI, avec la mention « transactions » ou « gestion immobilière ».
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, vise les opérations portant sur les biens d’autrui, dont la location saisonnière et la gestion immobilière. Selon Service-Public, une assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire, ainsi qu’une garantie financière pour la gestion ou la transaction avec détention de fonds.
Une agence immobilière agit en vertu d’un mandat écrit, et le numéro de sa carte doit figurer sur ses documents, contrats et correspondances, rappelle la DGCCRF. Les prestations matérielles, comme le ménage, le linge ou l’accueil des voyageurs, ne figurent pas parmi les opérations listées par la loi. En cas de doute, demandez à la conciergerie son numéro de carte ou le détail de son statut.
Léandro intervient comme prestataire de services, en co-hôte : vous restez l’hôte et gardez la maîtrise de votre calendrier, de vos tarifs et de vos encaissements. Léandro n’exerce aucune activité relevant de la loi Hoguet : ni entremise, ni recherche de locataires, ni encaissement de loyers pour votre compte. Pour comprendre ce statut, lisez notre guide sur le co-hôte Airbnb.
Ce qu’exige la loi Hoguet
- Une carte délivrée par la CCI, valable 3 ans
- Une garantie financière en cas de gestion ou de détention de fonds
- Une assurance de responsabilité civile professionnelle
- Le numéro de carte sur les documents et contrats
Fiscalité
Les frais de conciergerie sont-ils déductibles ?
Oui, au régime réel : la commission et les autres frais facturés par la conciergerie sont des charges engagées pour la location, déductibles de vos recettes sur justificatifs. Au micro-BIC, non : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % ou 50 % selon le classement de votre meublé de tourisme, et aucune charge réelle ne se déduit en plus.
Le régime fiscal change donc le coût réel de la conciergerie. Au réel, une commission de 4 500 € par an diminue d’autant votre bénéfice imposable. Au micro-BIC, elle réduit votre revenu net sans réduire votre impôt : la fiche Service-Public sur la location meublée précise que les charges ne peuvent pas y être déduites.
Le régime réel suppose une comptabilité plus lourde et, en pratique, l’aide d’un expert-comptable. Il devient intéressant quand vos charges réelles, conciergerie et amortissements compris, dépassent l’abattement forfaitaire. Notre guide impôts Airbnb détaille les deux régimes.
Micro-BIC ou réel
- Micro-BIC : abattement de 30 % (non classé) ou 50 % (classé)
- Micro-BIC : la commission ne se déduit pas en plus
- Réel : commission et frais déductibles sur facture
- Dans tous les cas, gardez les factures
Les tarifs de Léandro
Combien coûte la conciergerie Léandro ?
En 2026, la conciergerie Léandro prend une commission de 25 % TTC sans engagement, 23 % TTC avec un engagement de 12 mois et 21 % TTC à partir de 24 mois. Elle est calculée sur le chiffre d’affaires de la location, hors frais de ménage et taxe de séjour. S’y ajoutent 250 € TTC de mise en service, facturés une seule fois.
Les six services sont inclus dans les trois formules : optimisation des annonces, photographies professionnelles, assistance au suivi des réservations, communication voyageurs, check-in et check-out, ménage et linge. Le ménage et le linge sont facturés au réel et couverts par les frais de ménage payés par les voyageurs, qui n’entrent pas dans la commission.
Tous les prix sont TTC, TVA de 20 % incluse. Léandro intervient à Grenoble et jusqu’à une heure de route. Le détail figure sur la page tarifs, et le simulateur gratuit estime les revenus de votre logement.
Exemple illustratif, avec une hypothèse simple : 1 500 € de recettes par mois, hors frais de ménage et taxe de séjour. Sur un an, l’écart entre la formule sans engagement et la formule 24 mois atteint 720 €, mise en service non comprise.
Exemple : 1 500 € de recettes par mois
- Sans engagement, 25 % TTC : 375 € par mois
- Engagement 12 mois, 23 % TTC : 345 € par mois
- Engagement 24 mois et plus, 21 % TTC : 315 € par mois
- Mise en service : 250 € TTC, une seule fois
