L’essentiel
Peut-on louer son appartement sur Airbnb en copropriété ?
Oui, en principe. Chaque copropriétaire use et jouit librement de son lot, sous réserve de respecter les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. Louer en meublé de tourisme sur Airbnb reste donc possible, sauf si le règlement l’interdit, ou si l’assemblée générale a voté une interdiction dans les conditions prévues par la loi Le Meur.
Ce principe vient de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Son article 8 précise que le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Tout se joue donc sur la rédaction du règlement.
Le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires et à leurs locataires, et le syndic veille à son respect. Un locataire autorisé à sous-louer en courte durée y est donc tenu, comme le propriétaire.
En bref
- Airbnb est permis si le règlement ne l’interdit pas
- Toute restriction doit être justifiée par la destination de l’immeuble
- Depuis 2024, l’assemblée peut voter une interdiction à la majorité de l’article 26
- Le syndic doit être informé de chaque meublé déclaré
Loi Le Meur
Qu’a changé la loi Le Meur pour les copropriétés ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a apporté trois changements aux copropriétés : les nouveaux règlements doivent dire si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits ; l’assemblée générale peut, sous conditions, les interdire à la majorité de l’article 26 ; le syndic doit être informé de chaque meublé déclaré.
Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024, date d’entrée en vigueur de la loi, mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme (article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les règlements plus anciens n’ont pas eu à prévoir cette mention : il faut alors lire leur clause de destination.
Lorsqu’un lot fait l’objet d’une déclaration de meublé de tourisme, le copropriétaire, ou par son intermédiaire le locataire qui y a été autorisé, en informe le syndic (article 9-2). Un point d’information du syndic sur l’activité de location de meublés touristiques dans la copropriété est alors inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Ce point d’information n’est pas un vote d’autorisation. Comme le rappelle l’ANIL, le changement d’usage d’un lot en meublé de tourisme ne peut pas être soumis à une décision de l’assemblée générale, selon une décision du Conseil constitutionnel de 2014. L’obligation d’informer le syndic concerne aussi les résidences principales louées en meublé moins de 120 jours par an.
Ce qui a changé en 2024
- Nouveaux règlements : mention explicite des meublés de tourisme
- Interdiction possible à la majorité de l’article 26
- Information du syndic dès la déclaration du meublé
- Point d’information à la prochaine assemblée générale
Le vote d’interdiction
Quelle majorité pour interdire les meublés de tourisme ?
L’interdiction se vote à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Elle ne vise que les lots d’habitation qui ne sont pas une résidence principale, et seulement si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux.
Avant la loi de 2024, modifier le règlement pour interdire les meublés de tourisme relevait de l’unanimité. La résidence principale s’entend d’un logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure : louer sa propre résidence principale en meublé de tourisme ne peut pas être interdit par ce vote.
Le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC). L’interdiction doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble. Elle n’empêche pas de louer le lot selon d’autres modalités et peut être levée à la même majorité.
Un copropriétaire qui a voté contre, ou qui était absent et non représenté, peut contester la décision devant le tribunal judiciaire dans les 2 mois qui suivent la notification du procès-verbal, avec un avocat. Passé ce délai, la décision devient définitive et s’impose à tous.
Les conditions du vote
- Majorité des membres représentant au moins 2/3 des voix
- Un règlement qui interdit déjà toute activité commerciale
- Seuls les lots hors résidence principale sont visés
- Un recours possible dans les 2 mois suivant le procès-verbal
Clause bourgeoise
Qu’est-ce qu’une clause d’habitation bourgeoise ?
Une clause d’habitation bourgeoise est une stipulation du règlement de copropriété qui réserve les lots à l’habitation. Elle est dite exclusive quand elle interdit toute activité professionnelle dans l’immeuble, et simple quand elle autorise certaines activités, comme une profession libérale, sans nuisances excessives. Exclusive ou simple, elle rend possible le vote d’interdiction prévu par la loi Le Meur.
Une clause bourgeoise n’interdit pas pour autant Airbnb de façon automatique. La Cour de cassation a jugé que la seule destination bourgeoise d’un immeuble ne suffit pas à interdire toute location meublée touristique, cette activité n’étant pas commerciale lorsqu’elle ne s’accompagne pas de prestations de services accessoires ou para-hôtelières (3e chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455).
À l’inverse, elle a validé l’interdiction, sous astreinte, faite à une société qui louait à la journée ou à la semaine les 39 lots qu’elle possédait dans une résidence réservée à l’usage exclusif d’habitation (3e chambre civile, 27 février 2020, n° 18-14.305). L’issue dépend donc de la rédaction du règlement et des conditions concrètes de la location.
Service-Public.gouv.fr retient une lecture prudente : pour un règlement antérieur au 21 novembre 2024, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle, y compris la location en meublé de tourisme. En cas de doute sur la rédaction d’une clause, faites-vous conseiller avant de louer.
Ce qu’il faut lire dans la clause
- Un usage réservé à l’habitation, exclusivement ou non
- Les activités professionnelles ou libérales admises
- L’interdiction expresse des activités commerciales
- Une mention des locations meublées ou de courte durée
Changement d’usage
Règlement de copropriété et changement d’usage : quelle différence ?
Le règlement de copropriété fixe ce que la copropriété permet ; le changement d’usage relève de la mairie. Dans les communes où cette procédure s’applique, louer une résidence secondaire en meublé de tourisme suppose aussi une autorisation de changement d’usage, en plus de la déclaration du meublé. Respecter l’une de ces règles ne dispense jamais de respecter l’autre.
Les deux règles se rejoignent sur un point : dans les communes qui délivrent des autorisations temporaires de changement d’usage, celle-ci ne peut être demandée que si le changement d’usage est conforme au règlement de copropriété. Le demandeur l’atteste par une déclaration sur l’honneur.
Ne pas demander l’autorisation de changement d’usage est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 €, selon Service-Public.gouv.fr. Les démarches en mairie sont détaillées dans nos guides sur la déclaration du meublé de tourisme et sur la loi Le Meur.
Quatre règles à ne pas confondre
- Le règlement de copropriété : ce que permet l’immeuble
- Le changement d’usage : une autorisation de la mairie, selon la commune
- La déclaration du meublé : en mairie, simple ou avec enregistrement
- L’information du syndic : dès la déclaration faite
Nuisances et risques
Que risque-t-on à louer malgré le règlement ?
Louer malgré une interdiction du règlement expose le propriétaire à une action en justice du syndicat ou d’autres copropriétaires, qui peut aboutir à l’arrêt de la location sous astreinte. Même lorsque la location est permise, le propriétaire reste responsable du comportement et des troubles causés par ses occupants, par exemple le bruit.
Le syndic est garant du respect du règlement de copropriété. Les troubles anormaux de voisinage peuvent être sanctionnés, de jour comme de nuit, et le tapage nocturne est puni d’une amende pouvant atteindre 450 €, selon Service-Public.gouv.fr.
Côté charges, la répartition entre les lots est fixée par le règlement de copropriété, et la modifier exige en principe l’unanimité, sauf exceptions. Pour limiter les frictions avec les voisins, donnez à vos voyageurs des consignes claires sur le bruit et l’usage des parties communes.
Pour limiter les risques
- Vérifier le règlement avant la première réservation
- Informer le syndic dès la déclaration du meublé
- Afficher des consignes sur le bruit et les parties communes
- Vérifier que votre assurance couvre la location de courte durée
Avant de louer
Comment vérifier son règlement de copropriété avant de louer ?
Procurez-vous la version à jour du règlement de copropriété et de ses modifications, puis lisez la clause de destination de l’immeuble et celle sur l’usage des lots. Vérifiez ensuite les procès-verbaux des dernières assemblées générales, pour savoir si une interdiction des meublés de tourisme a été votée ou est inscrite à l’ordre du jour.
Le copropriétaire reçoit une copie du règlement lors de l’achat. S’il l’a perdue, il peut la demander au syndic, la télécharger sur l’extranet du syndic ou la demander au service de la publicité foncière. Le locataire en reçoit une copie à la signature du bail.
Checklist avant de louer
- Date du règlement : avant ou après le 21 novembre 2024
- Clause de destination : habitation bourgeoise, exclusive ou simple
- Mention des meublés de tourisme ou des activités commerciales
- Procès-verbaux d’assemblée : vote d’interdiction passé ou à venir
En sous-location professionnelle, Léandro vérifie le règlement de copropriété du logement avant de signer. Nous louons alors le logement avec un bail qui nous autorise expressément à le sous-louer en courte durée, mais cet accord du propriétaire ne suffit pas si le règlement l’interdit, puisque celui-ci s’impose aussi aux locataires. En conciergerie, vous restez l’hôte : c’est à vous, comme copropriétaire, d’informer le syndic de la déclaration.
